ما در قسمت اول این مقاله در مورد قرار داد تهاتر صحبت کردیم و به موضوعاتی مثل انواع قرارداد تهاتر و… پرداختیم. در ادامه گفته‌هایمان را کامل می‌کنیم.
نکات مهمی که باید در قرارداد تهاتر به آنها توجه کنید!
حالا که با انواع قرارداد تهاتر و ویژگی‌های هر کدام از آنها آشنا شدید، بهتر است از نکات و اصول بیشتری در این زمینه اطلاع داشته باشید تا بعداً با مشکل مواجه نشوید. همیشه این نکته را به یاد داشته باشید که معاوضه و تهاتر در عین این که می‌تواند یک معامله امن باشد، ممکن است به ضررهای بزرگ منجر شود! به همین دلیل توصیه می‌کنیم اگر اطلاعات کافی در این زمینه ندارید؛ حتماً به نکاتی که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد؛ توجه ویژه‌ای داشته باشید و آنها را جدی بگیرید:
هر دینی تهاتر پذیر نیست
اولین نکته‌ای که باید در این زمینه در نظر داشته باشید این است که هر دینی تهاتر پذیر نیست. این عبارت به این معناست که شما نمی‌توانید به ازای پرداخت یک سری از بدهی‌ها به قرارداد تهاتر یا معاوضه روی بیاورید. اولین جایی که قابل معاوضه نمی‌باشد، نفقه است. نفقه یک مقرر مالی است که فرد برای امرار معاش به طرف مقابل خود به آن پرداخت می‌کند و هیچ وقت نمی‌تواند به ازای نفقه، از تهاتر ملک و یا هر چیز دیگری استفاده کند.
مورد دوم دین و حقوق کارگر است. بر اساس قانون کار در این زمینه، حقوق کارگر باید به صورت نقد به او پرداخت شود و کارفرما نمی‌تواند از قانون قرارداد تهاتر یا معاوضه برای پرداخت حقوق کارگر استفاده کند. مورد آخر هم مربوط به دین دولت است که هرگز قابل تهاتر نخواهد بود. شما با اطلاع از این سه مورد می‌توانید بسیار هوشیارتر در این زمینه عمل کنید.
ورشکست شدن یکی از طرف‌های معامله
اگر در روند انجام معامله یکی از دو طرف ورشکسته شود، تمام اموال وی در لیست گرویی قانون برای پرداخت بدهی‌های فرد قرار می‌گیرد. متاسفانه در این شرایط، طرف مقابل قرارداد تهاتر نیز باید مثل سایر طلبکاران منتظر بماند تا قانون در مورد اموال فرد بدهکار تصمیم بگیرد و با توجه بدهی‌ها تقسیم اموال کند. البته طرف مقابل معامله باید دین خود را به شخص ورشکسته اعلام کند. چون در قانون، پرداخت بدهی از واجبات است.
به همین دلیل توصیه می‌کنیم که در زمان انجام معاوضه و تهاتر ملک یا هر چیز دیگری، کاملاً قانونی و مستند کار را پیش ببرید. مثلاً به ازای تهاتر ملک حتماً به صورت رسمی تاکید کنید فروشنامه و سند باید به زودی به اسم شما ثبت شود. چون در صورت تهاتر کلامی یا قراردادی شما حق زیادی در دادگاه برای مطالبه نخواهید داشت.
معاوضه و بیع
گفتیم که تهاتر به معنای رفع دین است. حال اگر این دین، ملک باشد، معامله باید بر اساس قوانین بیع و معاوضه انجام شود. در واقع زمانی که دین مشخص شده در معامله، ملک است، اصطلاح تهاتر به کار برده نمی‌شود و این کار یا بیع نام دارد یا معاوضه. اگر به ازای ارائه یک ملک، ملک دیگری دریافت شود، این قرارداد را معاوضه و اگر به ازای ارائهٔ ملک، پولی پرداخت شود، آن معامله را بیع می‌نامند.
با توجه به شرایط حاکم بر بازار مسکن در این روزها و کمبود نقدینگی در آن، نیاز به تهاتر ملک یا ویلا بسیار احساس می‌شود. به نوعی می‌توان گفت که معاوضه یا تهاتر ملک می‌تواند راه نجاتی برای سازندگان و فعالان این حوزه باشد. باز هم تاکید می‌کنیم که همواره به یاد داشته باشید اختلاف در زمان و محل پرداخت بدهی می‌تواند به طور کامل معامله تهاتر را برهم بزند اما اگر تمامی شروط، قید شده باشند امکان ایجاد تهاتر قراردادی وجود دارد و کاملاً قانونی است.
تهاتر ملک با مصالح ساختمانی
یکی از رایج‌ترین انواع قرارداد تهاتر که بیشتر در پروژه‌های ساخت و ساز بزرگ رویت می‌شود، معاوضه ملک با مصالح ساختمانی می‌باشد. طبیعتاً در چنین معامله‌ای زمان پرداخت دین یکسان نخواهد بود چون سازنده باید مصالح ساختمانی را دریافت کرده، پروژه را جلو ببرد و بعد از آماده کردن، دین خود را به طرف مقابل پرداخت نماید. در صورتی که همین عدم همزمان بودن پرداخت دین مورد هر دو طرف نباشد، قرارداد تهاتر فسخ خواهد شد.
پیشنهاد می‌کنیم همیشه به یاد داشته باشید که قبل از قرارداد تهاتر واحد آپارتمانی با مصالح ساختمانی از یک کارشناس متخصص در این زمینه کمک بخواهید تا با برآورد هزینه‌های مربوط به مصالح و ساخت، قیمت واحد مسکونی را برای شما به دست آورده و با بر اساس استانداردهای موجود، مشخص شود که معامله با سود همراه است یا خیر.
ثبت پلاک جداگانه
نکته آخر و مهمی که باید دربارهٔ قرارداد تهاتر و یا معاوضهٔ ملک با شما در میان بگذاریم این است که، تهاتر هم مثل هر معاملهٔ دیگری ممکن است با مشکلات خاص خودش مواجه شود، پس بهتر است برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلات حقوقی، برای هر پلاکی که ثبت می‌شود، یک قرارداد و توافقنامهٔ جداگانه نیز نوشته شود. این کار باعث می‌شود تا در صورت بروز مشکل، اقامه دعوی بدون ورود به پلاک ثبتی دیگر و پیچیده‌تر شدن مشکل، به راحتی انجام شود.
سخن پایانی
تهاتر و معاوضه نیز مثل هر معامله‌ای دیگری، دارای یک سری محدودیت‌ها و مزیت‌های خاص خودش است که شناختن این موارد می‌تواند به شما کمک کند تا به خوبی از پس چنین معاملاتی برآیید. یکی از مهم‌ترین محدودیت‌هایی که ممکن است دو طرف معامله را به خود درگیر کند، موضوع آزادی عمل برای خرید ملک است.
طبیعتاً تهاتر مانند نقدینگی و پول، نمی‌تواند آزادی عمل زیادی را در اختیار شما قرار دهد. اما با وجود چنین محدودیتی، این تهاتر و معاوضه است که در شرایط بحرانی کمبود نقدینگی، می‌تواند به کمک بازار بیاید و جامعه ساخت و ساز و… را از مشکل رها کند. قرارداد تهاتر از مواردی است باعث ورود سکه، ارز، طلا و… به میدان می‌شود. و در آخر هم با تمام این موارد، باید بگوییم که تهاتر یک معامله آسان و راحت است که محکم کاری‌های خاص خودش را نیز دارد.
ممنون از این که تا انتهای این مقاله همراه وب سایت ایستافرم بودید. امیدواریم که از خواندن این مقاله لذت برده باشید و مطالب گفته شده در آن برای شما مفید، کاربردی و سودمند بوده باشند. همچنین شما عزیزان در صورت تمایل به مطالعه مطالب مشابه، می‌توانید از لینک‌هایی که در ادامه در اختیارتان قرار می‌گیرند، استفاده کنید:
