اگر در حوزه املاک فعالیت کرده و یا تصمیم به خرید ویلا و یا هر ملک دیگری داشته باشید؛ احتمالاً در این مسیر با املاکی مواجه شده‌اید که دارای سند قطعی نیستند. سند این نوع املاک ممکن است به شکل سند وکالتی باشد. جالب است بدانید املاک زیادی وجود دارند که به صورت وکالتی و با سند قولنامه‌ای معامله می‌شوند. در مقابله آنها املاکی هستند که دارای سند قطعی یا شش دانگ می‌باشد و از لحاظ قانونی به عنوان سندی معتبر در این زمینه شناخته می‌شوند.
نداشتن سند شش دانگ یکی از مشکلات در حوزه املاک می‌باشد چون بعضی افراد سودجو در این زمینه هستند که صرفاً با داشتن قولنامه و یک سری ترفندها، دست به کلاهبرداری از خریداران می‌زنند.
سند شش دانگ چیست؟
املاکی که دارای سند شش دانگ هستند؛ در حقیقت سند آنها دورهای مالکیت تام برای معامله یا واگذاری ملک مورد نظر می‌باشد. این نوع سند یکی از معتبرترین انواع سند در ایران شناخته می‌شوند. وجود سند شش دانگ برای یک ملک به این معناست که صاحب آن به طور کاملاً قانونی مالک تمام آن ملک می‌باشد و می‌تواند زمین و یا بنای مورد نظر را به هر فردی که بخواهد واگذار کرده و یا بفروشد.
در واقع سند شش دانگ یک سند رسمی از که توانایی تصمیم گیری برای یک ملک را به صاحب خود می‌دهد. به عبارتی سند قطعی از اعتبار کافی برای تعویض و یا فروش ملک برخوردار است.
سند وکالتی چیست؟
سند وکالتی یکی از اسنادی از که در بیشتر معاملات با آن مواجه خواهید شد. این اسناد دارای اعتبار کافی، رسمی و قانونی نیستند. صاحبان املاک که دارای سند وکالتی هستند نمی‌توانند به صورت رسمی اقدام به انتقال سند خود کنند و این نوع املاک تنها به صورت وکالتی قابل معامله می‌باشند. در حقیقت این نوع معاملات به این معنا است که انتقال سند در ابتدای معامله انجام نمی‌شود و صرفاً فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا بتوانند مراحل انتقال سند را انجام دهد.
نکته‌ای که در این بخش وجود دارد این است که در این نوع معاملات اسناد دارای اعتبار رسمی نیستند و گواهی معتبری برای اینکه خریدار مالک اصلی خواهد بود وجود ندارد. به همین دلیل ممکن است در آینده مشکلاتی برای خریداران به وجود بیاید. برای رفع این نوع مشکلات و مسائل بعضی از خریداران درخواست ثبت رسمی معامله خود را دارند. اما به هر حال بهتر است برای کاهش ریسک در این حوزه، حتماً سند قطعی دریافت شود.
نحوه تبدیل سند وکالتی به سند شش دانگ
در شرایطی که یک سری موانع برای انتقال سند وجود داشته باشد و مالک نتواند انتقال قطعی را برای سند خود انجام دهد از سند وکالتی استفاده می‌کند. در این زمینه ممکن است به دلایلی مثل آماده نبودن سند تفکیکی، در رنگ یا اجاره بودن ملک مورد نظر، عجله خریدار یا فروشنده، طولانی بودن فرآیند رسمی کردن انتقال سند به نام خریدار، فرار از مالیات و… این کار انجام شود.
گاهی اوقات ممکن است یک سری مانع برای انتقال سند وجود داشته باشد و این کار به راحتی و با سرعت انجام نشود اما اگر ملک مورد نظر دارای مشکلات قانونی نباشد، به راحتی می‌توان کار تبدیل سند وکالتی را انجام داد.
گاهی اوقات ممکن است در زمان ساخت و ساز خلافی انجام شده باشد و مجوز پایان کار از طرف شهرداری صادر نشده باشد. در این موارد اگر مالکان با توافق نظر همه هزینه‌های مربوطه را جهت برطرف کردن خلافی ساختمان پرداخت کرده و مشکل را رفع کنند می‌توانند سند وکالتی خود را به شیطان تبدیل کنند. به دلیل وجود تمامی این مسائل همواره پیشنهاد می‌کنیم در زمان انجام معاملات ملکی، خرید و فروش ویلا و… حتماً از افراد متخصص راهنمایی بخواهید و از آنها کمک بگیرید تا دچار خسارت و ضرر نشوید.
مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی
در اولین اقدام باید مدارک مورد نیاز را جمع آوری کنید و سپس به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه بفرمایید. این مدارک عبارتند از:
- سند مالکیت
- مدارک ثابت کننده صاحب ملک بودن
- دریافت جواز پایان کار ساختمان از شهرداری (برای ساختمانهای بعد از سال ۱۳۴۹)
- تصفیه حساب دارایی
- تصفیه حساب شهرداری شامل عوارض متفاوت نوسازی و پسماند
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی دو طرف معامله
- استعلام و تأییدیه از اداره ثبت
- دریافت گواهی اعتبار و دریافت وکالتنامه از دفترخانه قرار است اسناد و تنظیم کند
- معاملات وکالتی
وقتی که یک فروشنده ملک خود را به صورت وکالتی به فروش می‌رساند، امکان دارد که این کار را برای دلایل متفاوتی انجام داده باشد. باید توجه شود که در این نوع معاملات مشکلات زیادی برای خریداران به وجود خواهد آمد. خریدار ممکن است در زمان انجام تنظیم مبایعه نامه یا انتقال سند با مشکل مواجه شود.
نکات مهم در زمینه انجام معاملات با سند وکالتی
- الزام به تنظیم مبایعه نامه
- اطمینان از نبودن سند ملکی در رهن بانک، توقیف و…
- دریافت سند در زمان پرداخت مبلغ خرید
- تحقیقات در زمینه بدهی مالیاتی قبل از انجام معامله
- دریافت سند شش دانگ در اسرع وقت
مشکلاتی که ممکن است در معاملات وکالتی رخ دهد شامل چه مواردی می‌باشد؟
همانطور که کمی قبل‌تر به این موضوع اشاره کردیم؛ معاملات وکالتی یک سند رسمی و قانونی نیستند و فروشنده صرفاً به خریدار ملک مورد نظر وکالت می‌دهد تا بتوانند بعداً کارهای مربوط به دریافت سند را انجام دهد. در حقیقت در این نوع معاملات وکالت بلاعزل با اعتبار طولانی از طرف فروشنده به خریدار داده می‌شود.
همیشه باید به این نکته توجه کنید که فروشنده اگر دچار نوعی بیماری مثل جنون شده و یا فوت کند، این وکالتنامه دیگر اعتباری نخواهد داشت و اثبات این موضوع که معامله خرید و فروش انجام شده بسیار دشوار خواهد بود. برای اینکه این مسائل در معاملات ملکی شما رخ ندهد باید حتماً مبایعه نامه در یک دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و به این ترتیب حق مالکیت برای خریدار ایجاد شود. در این شرایط اگر معامله به دلایلی که اشاره کردیم فسخ شود، حق خریدار از بین رفته و مالک می‌تواند درخواست سند رسمی کند.
یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در معاملاتی که با سند وکالتی انجام می‌شوند ایجاد شود این است که متقاضی که وکالت بلاعزل دریافت کرده صاحب ملک نخواهد شد جز این که مالکیت به صورت رسمی ثبت شده باشد و دارای سند عادی یا سند ثبتی در خصوص معامله مورد نظر باشد.
همانطور که بارها در این مقاله اشاره کردیم باز هم می‌گویم که احتمال کلاهبرداری در معاملات وکالتی بسیار بالا است و دلیل آن هم این است که فروشنده مالک اصلی محسوب می‌شود و می‌تواند ملک را در طی چندین فرآیند به صورت غیرقانونی به چند خریدار بفروشد.
راه‌های مناسب برای اطمینان از انجام معاملات وکالتی
در زمان انجام معامله باید خرید ملک و امضای قرارداد در حضور افراد معتبر انجام شود و اطلاعات لازم در مورد ملک وجود داشته باشد.
- کمک گرفتن از افرادی که به مسائل حقوقی آشنا هستند.
- دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند زمانی که معامله انجام شد و اولین معامله را داشته باشند و هر کدام از آنها را به طرفین معامله به عنوان سند تحویل دهند.
- باید دقت شود که این نوع معاملات از ورثه خریداری نشود.
- اگر ملک در رهن بانک است باید قبل از انجام معامله درخواست فکر شود تا بتوان سند را به نام خریدار منتقل کرد.
- باید به مدت زمانی که در وکالتنامه ذکر می‌شود، توجه ویژه شود.
استعلام سند وکالتی به چه صورت است؟
اگر از سند وکالتی استعلام دریافت شود و این صنعت دچار هیچ مشکلی نباشد قابلیت تبدیل به سند شش دانگ آن را دارد. درین مورد برای پیشگیری از هرگونه مشکل و کلاهبرداری باید تأییدیه اسناد رسمی دریافت شده و اعتبار سند وکالتی تأیید شود. در حقیقت وکالتنامه هایی که برای ثبت یا تغییر مراجعه می‌کنند ثبت شده و از طریق سایت می‌توان از استعلام و اعتبار آنها باخبر بود.
سخن پایانی و جمع بندی
به طور کلی می‌توان نتیجه گرفت املاک که دارای سند ششدانگ وقتی هستند دارای اعتبار بیشتری می‌باشند املاکی که دارای سند وکالتی هستند ممکن است در آینده دچار مشکلات قانونی شده و برای خریدار یک سری مسائل حقوقی ایجاد کند. در صورتی که معامله به صورت مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی معتبر تنظیم شود، از بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری خواهد کرد.
ممنون از این که تا انتهای این مقاله همراه وب سایت ایستافرم بودید. امیدواریم که از خواندن این مقاله لذت برده باشید و مطالب گفته شده در آن برای شما مفید، کاربردی و سودمند بوده باشند. همچنین شما عزیزان در صورت تمایل به مطالعه مطالب مشابه، می‌توانید از لینک‌هایی که در ادامه در اختیارتان قرار می‌گیرند، استفاده کنید:
